STIME IMMOBILIARI

Siamo consulenti valutatori immobiliari, accreditati come esperti presso il Tribunale di Milano.
Abbiamo maturato esperienza nel campo delle stime di importanti patrimoni e siamo esperti nell'uso degli standard internazionali, ora recepiti dall' ABI.
Riportiamo qui di seguito un interessante articolo di un collega autorevole, docente in corsi di formazione, Sandro Ghirardini (in Consulente immobiliare 853-2010 p. 173):
"Nell'ordinamento giuridico italiano la definizione puntuale del valore di mercato degli immobili non è presente, ma è surrogata da altre denominazioni quali: valore venale, valore normale, valore di comune commercio, tutte nate prevalentemente per scopi amministrativi e di verifica fiscale.
Ugualmente se si chiede agli operatori del settore di definire il valore di mercato degli immobili, si ottengono definizioni generiche e spesso contrastanti. Il valore di stima rassegnato nella perizia non ha in genere riferimenti precisi e dettagliati alle basi sulle quali poggia la valutazione medesima.
Il perito difficilmente distingue tra il valore di mercato e il valore assicurabile, tra il valore di investimento e il valore di uso, pur potendo fornire una loro misura monetaria. Questi valori sono le basi della stima immobiliare secondo gli standard internazionali.
Secondo l'International Valuation Standards 2007 (IVS) editi dall'International Valuation Standard Committee: «Il valore di mercato è l'importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione».
La definizione coincide sostanzialmente con quella contenuta nel capitolo 5 del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecno-Borsa III edizione, ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare 236 del 27 dicembre 2006 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, capitolo I,Sezione IV, punto 1. Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato:

• "importo stimato..." si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l'immobile in un'operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l'esperienza per compiere la valutazione;
• "... alla data della valutazione..." richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile;
• "... in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato..." entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L'acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l'immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall'altra;
• "... dopo un'adeguata promozione commerciale..." per la quale l'immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l'immobile e l'andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all'immobile di essere posto all'attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione;
• "... nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione..." presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all'operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a compimento.

La definizione di valore di mercato assume che: non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte ecc.) e le spese di trascrizione. Il valore di mercato esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari o speciali, come per esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale garantita da una parte nella transazione.